Mietrecht und Pachtrecht

Im Miet- und Pachtrecht bin ich insbesondere zu folgenden Themen für Sie da:

• Mietvertrag, Pachtvertrag

Der Mietvertrag ist wie der Pachtvertrag ein Gebrauchsüberlassungvertrag. Ein Mietvertrag bezieht sich nur auf Sachen. Ein Pachtvertrag gewährt neben dem Gebrauch der Sache auch den Bezug der Früche (§ 581 Abs. 1 Satz 1 BGB). Weil der Pachtvertrag Elemente des Mietvertrags beinhaltet, finden auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags gemäß § 581 Abs. 2 BGB die Vorschriften über den Mietvertrag Anwendung, soweit sich aus den §§ 582 bis 548b BGB nichts anderes ergibt.

• Kündigung, Eigenbedarfskündigung

Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter resultieren oft daraus, dass sie über die Wirksamkeit einer Beendigung des Vertragsverhältnisses unterschiedlicher Meinung sind. Manchmal wird über die Zulässigkeit einer Befristung oder über offene Mieten gestritten, wegen derer der Vermieter eine Kündigung ausgesprochen hat. Auch die Behauptung, die jeweils andere Seite habe ihre vertraglichen Haupt- oder Nebenpflichten verletzt, führen immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten. Auslöser können z.B. Streitigkeiten über Mängel der Mietsache oder über ein Fehlverhalten einer Partei sein.

• Mieterhöhung
• Betriebskosten, Nebenkosten, Betriebskostenvorauszahlung

Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei eines Wohnraummietvertrags durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Grundsätzlich orientiert sich die Höhe der Vorauszahlungen an der letzten Abrechnung. 

Wenn sich daraus z.B. eine Nachzahlung ergibt, kann der Vermieter aufgrund dieser Abrechnung eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlung auf ein Zwölftel der laut dieser Abrechnung zu tragenden Betriebskosten vornehmen.Dazu reicht eine Mitteilung an den Mieter in Textform, also z.B. per E-Mail. Am einfachsten wird die Erhöhung direkt mit der Abrechnung vorgenommen. Die neue Vorauszahlung gilt ab dem nächsten Mietzahlungstermin. Pro Abrechnung kann die Vorauszahlung nur einmal angepasst werden.

Auch der Mieter kann seinem Vermieter mitteilen, dass er aufgrund eines Guthabens aus der letzten Abrechnung die Vorauszahlungen auf ein Zwölftel der laut dieser Abrechnung zu tragenden Betriebskosten reduziert. Aufgrund der der Inflation könnte man als Vermieter auf die Idee kommen, wegen befürchteter weiterer Preissteigerungen einen Sicherheitszuschlag auf die letzten tatsächlich angefallenen Betriebskosten vorzunehmen. Das ist jedoch nicht zulässig (BGH, Urteil v. 28.09.2011, XIII ZR 294/10). Angemessen ist nur, was konkret zu erwarten ist. Stehen also höhere Preise z.B. für Energie schon konkret fest und lassen sich aus Verbrauchsmenge und dem neuen Preis die voraussichtlichen Betriebskosten errechnen, dürfen diese bei der Vorauszahlung angesetzt werden. Bloße Schätzungen oder Prognosen reichen allerdings nicht aus, um die Vorauszahlung über die bisherigen Kosten hinaus anzupassen.

• Schönheitsreparaturen
  
• Untervermietung, Gebrauchsüberlassung

Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie unterzuvermieten (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das gilt für alle Formen der Gebrauchsüberlassung, egal wie und auf welcher Grundlage sie bzw. ob sie entgeltlich oder unenteltlich erfolgt. Die Dauer der Gebrauchsüberlassung spielt keine Rolle. Auch die kurzfristige Überlassung der Mietwohnung an Touristen oder Geschäftsleute ist vertragswidrig (BGH, Urt. v. 8.1.2014 – VIII ZR 210/13). Umstritten ist, wo genau die Grenze zwischen einem vertragswidrigem Überlassen der Mietsache und einem in der Regel zulässigen unselbständigen Mitgebrauch verläuft.
 
Bei Wohnraummietverhältnissen hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung, wenn nach dem Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen. Dafür genügt ein vernünftiger Grund, der z.B. auf einer Veränderung der wirtschaftlichen, persönlichen oder familiären Verhältnisse des Mieters entstanden sein kann (Grüneberg/Weidenkaff, BGB 83. Aufl. 2024, § 553 Rn. 4).

Überlässt der Mieter den Mietgegenstand ohne Erlaubnis des Vermieters, drohen ihm Abmahnung, Unterlassungsklage und Schadensersatz. Zudem kann die die unterlaubte Gebrauchsüberlassung einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrags darstellen.

Die Wirksamkeit eines Untermietvertrages wird durch das Fehlen der Untervermietungserlaubnis nicht berührt (BGH 9.10.1985 – VIII ZR 198/84, NJW 1986, 308). Sie gefährdet lediglich seine Durchführung, weil ein Rechtsmangel vorliegen kann (§ 536 Abs. 3 BGB).
 

• Mietminderung
• Schönheitsreparaturen
• Räumungsklage

Die Rechtsordnung der Bundesrepublik Deutschland sieht vor, dass jeder Bürger bei Konflikten staatliche Hilfe suchen muss, indem er ein Gericht oder eine Behörde einschaltet. Ein eigenmächtiges Vorgehen verstößt gegen das staatliche Gewaltmonopol und gefährdet den Rechtsfrieden. Der Besitz einer Sache, wie z.B. einer Mietwohnung, ist durch § 858 BGB geschützt. Dieser Schutz besteht undabhängig davon, ob der Besitzer ein Recht zum Besitz der Sache hat. Ein Vermieter darf dem Mieter die Mietwohnung also auch dann nicht wegnehmen, wenn der Mietvertrag geendet hat und der Besitzer die Sache nicht zurückgibt.Auslöser für einen Streit um das Recht zum Besitz können z.B. unterschiedliche Auffassungen über das Ende des Mietverhältnisses sein, weil die Parteien bezüglich der Vertragsdauer oder der Wirksamkeit einer Kündigung anderer Meinung sind. Erst, wenn in einem solchen Streit eine Einigung erzielt oder eine gerichtliche Klärung herbeigeführt wurde, steht fest, wem der Besitz zusteht.

Das bedeutet aber noch nicht, dass die zum Besitz berechtigte Person, den Besitz eigenmächtig ergreifen darf. Vielmehr muss sie sich grundsätzlich der staatlichen Vollstreckungsorgane bedienen, wenn die andere Seite den Besitz nicht freiwillig herausgibt bzw. den Besitz bereits weitergegeben hat. Nur in ganz engen Ausnahmefällen, wie Notwehr bzw. Selbsthilfe (§§ 227, 229 BGB) ist ein eigenmächtiges Handeln zulässig.

Auch wenn ein gerichtliches Vorgehen dem Vermieter in Anbetracht der Situation (z.B. offene Mieten, beschädigter Mietgegenstand etc.) als weitere Belastung erscheinen mag, die noch mehr Zeit und Geld kostet, ist dem Vermieter dringend zu raten, den gesetzlich vorgesehenen Weg zu gehen. Andernfalls drohen ihm neben der Geldendmachung einer Wiedereinräumung des Besitzes durch den Mieter, auch noch Herausgabe- Schadens-, Unterlassungsansprüche sowie u.U. strafrechtliche Konsequenzen. 

Für den Mieter gilt, dass er sich gegen jede verbotene Eigenmacht wehren kann, indem er gemäß § 861 BGB die Wiedereinräumung des Besitzes an der Mietsache verlangt und notfalls mit einer einstweiligen Verfügung gegen den Vermieter vorgeht, wenn es eilig ist. Dieses Recht steht dem Besitzer unabhängig von der Rechtslage zu, wenn ihm die andere Seite den Besitz ohne seinen Willen entzieht oder ihn im Besitz stört (§ 861 Abs. 1 BGB). Selbst dann, wenn er die Sache eigentlich herausgeben muss, kann der Besitzer sich gegen ein eigenmächtiges Vorgehen des Berechtigten zur Wehr setzen. Das kann z.B. erforderlich sein, wenn ein Mieter noch Zeit benötigt, um eine neue Wohnung zu finden oder von einer Krankheit zu genesen, die ihn am Umzug hindert.

Wegen der Gegenstände, die sich im gemieteten Objekt befinden, hat ein Mieter bei verbotener Eigenmacht des Vermieters einen Anspruch auf Herausgabe (§ 812 BGB) bzw. einen Anspruch auf Schadensersatz (§ 823 BGB), falls die Gegenstände vernichtet oder beschädigt wurden. Zudem steht einem Mieter ein Anspruch auf Unterlassung weiterer Eigenmacht zu, wenn der Vermieter die Eigenmacht trotz einer Abmahnung fortsetzt (§ 541 BGB).


• Kaution
• Wohngemeinschaft
• Mietrückstände, Mietbetrug
  
• Nachbarschaftsstreitigkeiten